Das Fritz-Heckert-Gebiet in Chemnitz: Die Entwicklung 2017 bis 2021 in den Stadtteilen Kappel, Helbersdorf, Markersdorf, Morgenleite und Hutholz

Die Plattenbausubstanz des Fritz-Heckert-Gebiet befindet sich in den fünf Chemnitzer Stadtteilen Kappel, Helbersdorf, Morgenleite, Markersdorf und Hutholz. Die vorhandene Datenlage erlaubt keine tiefergehendere Analyse als auf Stadtteil-Ebene, sodass die in den Stadtteilen vorhandene Bausubstanz, die nicht in Plattenbausubstanz errichtet wurde, ebenfalls in die Datenanalyse einbezogen wird bzw. werden muss. Kurzum: die hier vorliegende Analyse des Fritz-Heckert-Gebiets ist statistisch betrachtet eine Analyse der fünf Stadtteile Kappel, Helbersdorf, Morgenleite, Markersdorf und Hutholz, deren Gesamtwohnungsbestand allerdings zu 85 % aus Plattenbauwohnungen besteht.

Von den knapp 25.500 Wohnungen in den fünf Heckert-Gebiet-Stadtteilen wurden 55 % zwischen 1971 und 1980 sowie weitere 30 % zwischen 1981 und 1990 errichtet. 10,5 % der Wohnungen entstanden vor dem 2. Weltkrieg - diese befinden sich in allen Stadtteilen, vor allem aber in den historischen Siedlungsstrukturen des ursprünglichen Helbersdorf, Markersdorf und Kappel (die Stadtteile Hutholz und Morgenleite sind im Zuge der Stadtteilbildung erst nach der Wiedervereinigung begrifflich entstanden).

Mit Ausnahme von Kappel sind in allen vier weiteren Stadtteilen des Fritz-Heckert-Gebiets die Wohnungen nahezu ausschließlich in Plattenbausubstanz errichtet.

Ausgehend von knapp 84.000 Einwohnern Ende 1991 reduzierte sich die Bevölkerungszahl in den fünf Heckert-Gebiet-Stadtteilen binnen 20 Jahren über den Wert 49.000 (Ende 2001) bis zu 37.500 (Ende 2011). In den folgenden Jahren bis 2017 schwankte die Einwohnerzahl in einem schmalen Korridor zwischen 37.100 und 37.500. In den folgenden vier Jahren – beginnend ab Anfang 2018 – hat sich der Bewohnerverlust wieder verstärkt (-1.530). Ende 2021 lag die Bewohnerzahl im Fritz-Heckert-Gebiet bei 35.600. Geht man grob davon aus, dass 85 % der Menschen in den fünf Heckert-Gebiet-Stadtteilen in Plattenbauten wohnen, dürften somit ca. 30.000 Menschen konkret in Heckert-Gebiet-Plattenbausubstanz wohnen.

Alle fünf Stadtteile haben dabei in den letzten fünf Jahren (Vergleich der Stände 31.12.2016 zu 31.12.2021) Bevölkerung verloren:

• Kappel: -77 Einwohner (-0,8 %)
• Morgenleite: -97 (-2,3 %)
• Markersdorf: -485 (-4,2 %)
• Helbersdorf: -369 (-5,8 %)
• Hutholz: -553 (-10,6 %)
• Fritz-Heckert-Gebiet insgesamt: -1.581 (-4,3 %)

Auffälliger Nebenbefund: entgegen des eigentlich Erwartbaren legten Helbersdorf und Kappel im Jahr 2021 leicht an Bevölkerung zu, Hutholz schrumpfte nur minimal. Es bleibt abzuwarten, ob sich hieraus ein längerfristiger Trend abzeichnen lässt. Daten aus den Stadtteilen, die diese Bevölkerungsanstiege begründen könnten, liegen noch nicht vor. Es steht diese Arbeitshypothese im Raum, dass verstärkte Asylzuwanderung im Jahr 2021 diesen Trend erklären könnte (auch die Erstaufnahmeeinrichtung in Chemnitz-Ebersdorf füllte sich 2021; Teile dieser Zugewanderten werden im Stadtgebiet verteilt; Bevölkerungsstrukturdaten aus den Stadtteilen [deutsche Bewohner / ausländische Bewohner] für das Jahr 2021 werden hier Aufklärung schaffen können; diese Daten liegen allerdings frühestens im Herbst 2023 veröffentlicht vor).

Die Datenlage zur ausländischen Bevölkerung in den Stadtteilen endet leider bereits Ende 2019. Im Zeitraum 2009 bis 2019 (jeweils 31.12.) hat sich die Zahl der Bewohner mit nicht-deutscher Staatsbürgerschaft nahezu vervierfacht. Ende 2019 wohnten knapp 2.800 Ausländer in den fünf Fritz-Heckert-Gebiet-Stadtteilen – sie machen damit 7,6 % der Bewohnerschaft im Gebiet aus. Ihr sowohl absoluter als auch relativer Anstieg an der Gebietsbevölkerung verhinderte ein noch deutlicheres Schrumpfen der Bevölkerung im Heckert-Gebiet, da die Zahl der deutschen Bevölkerung vor Ort von 37.200 (Ende 2009) um 9,5 % auf 33.700 (Ende 2019) zurückging. Es ist davon auszugehen, dass sich in den Jahren 2020 und 2021 (-831 Einwohner in beiden Jahren) die Zahl der deutschen Bevölkerung weiter stark reduziert hat, während sich die Zahl der Ausländer im Gebiet leicht erhöht hat. Dies würde mit der Entwicklung in Gesamtchemnitz, wie sie dort sichtbar ist, korrespondieren.

Insgesamt betrachtet liegen die Ausländeranteile in den fünf Heckert-Gebiet-Stadtteilen aber weiter leicht unter dem Chemnitzer Gesamtwert und weit entfernt von den höchsten Werten, wie sie in innerstädtischen Stadtteilen wie Bernsdorf oder dem Sonnenberg gemessen werden.

Altersstrukturell betrachtet (auch hier liegen nur Daten bis 31.12.2019 vor) zeigt sich eine deutliche Verschiebung der Bewohnerschaft in Richtung Rentenalter. 38 % der Bewohnerschaft war Ende 2019 bereits 65 Jahre und älter – 10 Jahre zuvor lag der Wert bei 28 %.

Für den Wohnungsmarkt ist die Zahl der Haushalte fast noch relevanter als die Zahl der Bevölkerung. Nach knapp einem Jahrzehnt nahezu konstanter Zahlen bei knapp 21.000 reduzierte sich die Haushaltezahl in den Jahren 2018 und 2019 recht deutlich und dürfte auch 2020 und 2021 weiter rückläufig gewesen sein (bei einem Bevölkerungsminus von 800 dürften zwischen 300 und 500 weitere Haushalte verloren gegangen sein).

Exakt 50 % der Haushalte (ermittelt über das Verfahren der Haushaltegenerierung durch das Amt für Informationsverarbeitung der Stadt Chemnitz) werden dabei von 1 Person bewohnt; weitere 34 % von 2 Personen. Hier macht sich der vergleichsweise hohe Altersdurchschnitt im Gebiet sichtbar: Rentner-Haushalte werden, da die Kinder der heutigen Heckert-Gebiet-Bewohner sind längst ausgezogen sind; traditionell nur von einer oder zwei Personen bewohnt. Vor allem 2-Personen-Haushalte waren in den letzten Jahren rückläufig.

Auch die Zahl der Haushalte mit Kindern unter 18 Jahren (die sog. Familienhaushalte), die zwischen 2009 und 2016 deutlich angestiegen war, stagniert seit 2017. Ende 2019 wohnte in 14 % der Haushalte im Heckert-Gebiet mindestens ein minderjähriges Kind.

Daten für den Wohnungsbestand im Gebiet liegen nur bis Ende 2018 vor. Demnach existierten in den fünf Heckert-Gebiet-Stadtteilen knapp 25.500 Wohnungen. Der Bestand ist seit 2014 nahezu unverändert. Weder Rückbau/Abriss noch Neubau haben hier nennenswerten Einfluss gehabt. Die große Phase des Wohnungsrückbaus ist längst passé. Im Zeitraum 2002 bis 2012 reduzierte sich der Wohnungsbestand im Heckert-Gebiet um ca. 10.000 Wohnungen (von 35.550 auf 25.480), wobei weite Teile des Rückbaus bereits in den frühen 2000er Jahren erfolgten.

[Konkrete (veröffentlichte) Werte zum Leerstand in den Stadtteilen des Fritz-Heckert-Gebiets liegen nicht vor. Behelfsweise kann man sich über die Formel „Wohnungen im Teilgebiet minus Haushalte im Teilgebiet = unbewohnte Wohnungen / Leerstand im Teilgebiet“ dem Leerstand rechnerisch annähern. Demnach gab es 2018 bei 20.690 Haushalten und 25.460 Wohnungen einen rechnerischen Leerstand von knapp 4.800 Wohnungen, was einer Leerstandsquote von 18 % entspricht. Veröffentlichungen der GGG, aber auch der Chemnitzer Wohnungsgenossenschaften, die weite Teile der Plattenbausubstanz im Heckert-Gebiet besitzen, deuten an, dass der ermittelte Wert deutlich zu hoch ist, vor allem, wenn man nur marktaktive Wohnungen zu Rate ziehen will.]

Im Zeitraum 2009 bis 2019 (11 Kalenderjahre) kamen im Fritz-Heckert-Gebiet auf jede Geburt 2,3 Sterbefälle – jährlich 255 Geburten stehen im Schnitt mehr als 590 Sterbefälle gegenüber. Im 10-Jahres-Verlauf haben sich beide Werte tendenziell erhöht. Coronabedingt steht bei den hier fehlenden Werten von 2020 und 2021 vor allem bei den Sterbefällen eine deutliche Erhöhung zu vermuten an.

Vergleicht man die Werte der Geburten und Sterbefälle im Kontext der Gesamtstadt Chemnitz, so wird deutlich, dass die Zahl der Geburten im Fritz-Heckert-Gebiet (pro 1.000 Einwohner) deutlich unter dem Chemnitzer Gesamtwert liegt. Sie erreichte in den letzten fünf Jahren ungefähr 80 % des gesamtstädtischen Volumens. Anders bei den Sterbefällen: Sie liegen bei ca. 120 % der Chemnitzer Normalniveaus, wenn man nur die nur Jahre 2015 bis 2019 berücksichtigt.

Die Angebotsmieten im Fritz-Heckert-Gebiet – ermittelt über die jährlich durchgeführte „FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe“ und veröffentlicht im „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz“ – haben nach drei Jahren relativer Konstanz (2017-2019) ab 2020 zugelegt und lagen im Herbst 2021 bei durchschnittlich 5,21 €/m². Sie liegen damit nur knapp 3 % unter dem gesamtstädtischen Angebotsmiet-Mittelwert von 5,36 €/m². Insgesamt sind die Angebotsmieten im Fritz-Heckert-Gebiet in den letzten 10 Jahren (Vergleich 2011 / 2021) – analog zur Gesamtstadt – um 14 % gestiegen.

* Der Mittelwert gibt die durchschnittliche Nettokaltmiete für alle Wohnungen im Fritz-Heckert-Gebiet an | Die Spanne von Untergrenze bzw. Obergrenze ergibt sich aus dem Abzug von jeweils 5 % der höchsten und der tiefsten ermittelten Werte, um statistischen Verzerrungen durch sog. „Ausreißer“ vorzubeugen. | Der Schwellenwert unteres Drittel ist der Wert, unter dem ein Drittel der ermittelten Quadratmeterpreise liegt, das teuerste Drittel lag jeweils über dem oberen Drittel.

In allen relevanten Parametern zeigen sich Steigerungen der Angebotsmieten, vor allem bei der Obergrenze (6,93 €/m²) – 7,5 % der Wohnungsangebote 2021 waren Sanierungsprojekte, dennoch gilt: zwei Drittel aller Wohnungsangebote im Fritz-Heckert-Gebiet kosten weniger als 5,22 €/m².

Das 2021er-Wohnungsangebot im Gebiet wird von kleinen und mittleren Wohnungen dominiert – mehr als die Hälfte der Angebotswohnungen verfügte über maximal 2 Räume. Im Vergleich zu den Vorjahren werden Verschiebungen sichtbar (deutlich mehr 2-Raum-Wohnungen im Angebot bei gleichzeitig reduzierter Angebotsmenge an 3-Raum-Wohnungen).

Die Wanderungsbilanz des Fritz-Heckert-Gebiets zeigt – vergleicht man die Zeiträume 2015-2019 mit 2010-2014 – erhöhte Volumen, wobei die fünf Stadtteile in allen Jahren positive Wanderungssalden (d. h. mehr Zuzüge als Wegzüge) verzeichnen können. Im Durchschnitt der Jahre 2015 bis 2019 zogen 1.475 Menschen in das Gebiet, während durchschnittlich 1.185 Menschen das Gebiet verließen. Der mittlere Wanderungsgewinn (mit Städten und Gemeinden außerhalb von Chemnitz; d. h. hier fehlen innerstädtische Wanderungsbewegungen) betrug somit knapp 300 Personen.

Die Zahl der arbeitslosen Einwohner im Heckert-Gebiet ist stark rückläufig und hat sich seit 2009 (bis Ende 2019) um 50 %, seit 2014 um 38 % verringert. Daten für 2020 oder 2021 liegen noch nicht vor. Bezogen auf die Gesamtbevölkerung waren zum Stand 31.12.2019 (36.440) somit ca. 4,4 % der Bewohner der Heckert-Gebiet-Stadtteile erwerbslos gemeldet.

Bezogen auf die Bevölkerung von 15 bis 65 Jahren (die Arbeitsagentur veröffentlicht keine stadtteil-bezogenen Arbeitslosenquoten der reinen Erwerbsbevölkerung) liegt der Anteil der Arbeitslosen im Gebiet bei leicht unter 10 %, unterscheidet sich aber zwischen den Stadtteilen. Markersdorf und Hutholz weisen die geringsten Anteile auf (jeweils 7,5 % Ende 2019), Morgenleite den höchsten (11,4 %).

Andere Sozialdaten – wie z. B. die Zahl der Empfänger existenzsichernder Leistungen (umgangssprachlich Hartz IV) – liegen in Chemnitz seit einigen Jahren nicht mehr auf Stadtteil-Ebene vor bzw. werden nicht mehr veröffentlicht. Da aber die Zahl der Empfänger existenzsichernder Leistungen und der Bedarfsgemeinschaften in Chemnitz insgesamt deutlich zurückgegangen ist, wird sich dieser Befund auch auf das Fritz-Heckert-Gebiet übertragen lassen.

Das Fritz-Heckert-Gebiet hat in den Jahrzehnten seiner Existenz seit den 1970er Jahren eine wechselvolle Geschichte hinter sich. Errichtet binnen knapp 20 Jahren und zwischenzeitlich Wohnort von mehr als 80.000 Karl-Marx-Städtern / Chemnitzern, verlor das Gebiet in der Transformationsphase der 1990er und frühen 2000er Jahren mehr als die Hälfte seiner Bevölkerung und erlebte, wie Wohngebäude, die in den 1980er Jahren frisch errichtet worden waren, nicht einmal 20 Jahre später bereits wieder „zurückgebaut“ d. h. abgerissen wurden. Ende der Nuller Jahre stabilisierte sich die Entwicklung – zurück blieb nach massivem Wohnungsrückbau und tausenden Wegzügen (teilweise in die Alten Bundesländer, teilweise in andere Wohnstandorte in und um Chemnitz) ein Gebiet mit knapp 22.000 Plattenbauwohnungen und ca. 37.000 Einwohnern, dessen Bevölkerungs- und Sozialstruktur sich binnen 15 Jahren grundlegend verändert hatte. Nach 23 Jahren des Bevölkerungsverlustes gewann das Fritz-Heckert-Gebiet im Jahr 2015 erstmals (im Saldo) wieder Einwohner hinzu und hielt seine Bevölkerung bei leicht über 37.000 Einwohnern, während sich gleichzeitig die soziale Lage im Gebiet wie in Chemnitz allg. deutlich verbesserte. Im Lichte dieser Entwicklung entstand im Frühjahr 2018 die FOG-Studie „Die Entwicklung des Fritz-Heckert-Gebiets in Chemnitz - Beobachtungszeitraum 2007-2017 | Analyse von soziodemographischen Daten zur Beschreibung der Entwicklung des größten Plattenbaugebiets der Stadt Chemnitz“.

Vier Jahre später – Anfang 2022 – wirft der Zwischenbericht nun einen Blick auf die Entwicklung des Zeitraums 2017-2021. Fußend auf Daten von 2019 bis 2021 (je nach Themenkomplex) zeigt die Analyse, dass sich im 3-Jahrzehnte-Kontext betrachtet der Zustand des Gebietes stabilisiert, im Corona-Kontext der letzten beiden Jahre wieder punktuell verschlechtert hat (wobei die Entwicklung der Jahre 2020/2021 aufgrund fehlender Sozial- und Altersstrukturdaten nicht präzise gemessen bzw. beschrieben werden kann):

•  Bevölkerungsentwicklung (Daten vorliegend bis 31.12.2021): Seit 2018 verringerte sich die Bevölkerungszahl in den fünf Heckert-Gebiet-Stadtteilen um 1.530 (-4,1 %) auf 35.610. Der Anteil der Chemnitzer, die im Heckert-Gebiet leben (14,6 %), sank auf den niedrigsten Stand seit Fertigstellung des Gebietes.
• Ausländische Bevölkerung (Daten vorliegend bis 31.12.2019): Die Zahl der im Gebiet lebenden Ausländer steigt seit Jahren stetig an, lag Ende 2019 bei 2.760 (7,6 % an der Gebietsbevölkerung), dürfte aber 2020 und 2021 weiter zugenommen haben und müsste inzwischen deutlich über dem Wert von 3.000 liegen.
• Altersstruktur (Daten vorliegend bis 31.12.2019): Die Altersstruktur im Gebiet ist von einer deutlichen Überalterung geprägt: 38 % der Einwohner waren Ende 2019 bereits im Rentenalter. 13 % sind jünger als 18 Jahre, die größte Bevölkerungsgruppe mit knapp 10.800 Personen waren die „65 bis 79-Jährigen“.
• Haushalte (Daten vorliegend bis 31.12.2019): Ende 2019 existierten nach Berechnungen der Stadt Chemnitz (Amt für Informationsverarbeitung) knapp 20.500 Haushalte. Die Zahl sank – nachdem sie zwischen 2010 und 2017 immer knapp unter 21.000 gelegen hatte – beginnend ab 2018 und dürfte Ende 2021 infolge des Bevölkerungsverlustes bei leicht über 20.000 liegen.
• Wohnungsbestand (Daten vorliegend bis 31.12.2018): Der Wohnungsbestand im Gebiet ist in den letzten Jahren konstant. Großflächige Rückbauten wurden nicht mehr realisiert, punktuell erfolgte Neubau-Projekte („Panorama³“ der WG Einheit in Hutholz) spielen statistisch – bezogen auf das Gesamtgebiet – nahezu keine Rolle, sodass sich der Wohnungsbestand bei 25.500 eingependelt hat. Zum Vergleich: Ende 2002 lag die Wohnungszahl in den fünf Heckert-Gebiet-Stadtteilen noch bei 35.500.
• Geburten und Sterbefälle (Daten vorliegend bis 31.12.2019): Im Heckert-Gebiet kamen bereits in der Vor-Corona-Zeit mehr als 2 Sterbefälle auf 1 Geburt. Diese Werte dürften sich infolge der Rekord-Sterblichkeit in Chemnitz 2020/2021 weiter verschlechtert haben. Das Missverhältnis von Geburten und Sterbefällen in der Altersstruktur des Gebietes geschuldet und wird sich kurz- bis mittelfristig nicht ändern.
• Mietpreise / Angebotsmieten (Daten vorliegend bis Herbst 2021): Die Angebotsmieten im Fritz-Heckert-Gebiet sind in den Jahren 2018 bis 2021 kontinuierlich von durchschnittlich 4,98 €/m² auf 5,21 €/m² gestiegen (Datenerhebung jeweils im Herbst). Sie liegen damit nur knapp 3 % unter dem gesamtstädtischen Mittelwert der Angebotsmieten von 5,36 €/m².
• Wanderungsbewegungen (Daten vorliegend bis 31.12.2019): Betrachtet man ausschließlich Wanderung aus Chemnitz bzw. nach Chemnitz (d. h. ohne innerstädtische Zu- und Fortzüge), so weist das Heckert-Gebiet seit Jahren kontinuierlich Wanderungsgewinne auf. Im Mittel der Jahre 2015 bis 2019 konnte das Gebiet jährlich ca. 300 Personen dazugewinnen.
• Arbeitslosigkeit (Daten vorliegend bis 31.12.2019): Die Arbeitslosigkeit im Gebiet ist rückläufig. Ende 2019 waren 1.586 Menschen erwerbslos – bezogen auf die Bevölkerung von 15 bis 65 Jahren entspricht dies ca. 9 %. Im Zeitraum der letzten fünf Jahre (in denen Daten vorliegen; Ende 2019 vs. Ende 2014) hat sich die absolute Zahl an Arbeitslosen um 37 % verringert. Ein ähnlicher Rückgang dürfte auch bei der Zahl der Empfänger existenzsichernder Leistungen („Hartz IV“) feststellbar sein.

• FOG-Institut: „Die Entwicklung des Fritz-Heckert-Gebiets in Chemnitz - Beobachtungszeitraum 2007-2017 | Analyse von soziodemographischen Daten zur Beschreibung der Entwicklung des größten Plattenbaugebiets der Stadt Chemnitz“
• FOG-Institut: „Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2022“ (und ältere Ausgaben)
• Stadt Chemnitz | Amt für Informationsverarbeitung: „Bevölkerung in den Stadtteilen“ (Stand 31.12.2021 und ältere Ausgaben)
• Stadt Chemnitz | Amt für Informationsverarbeitung: „Stadtteile Chemnitz 2019“ (und ältere Ausgaben)
• Stadt Chemnitz | Amt für Informationsverarbeitung: „Statistischer Quartalsbericht“ (verschiedene Ausgaben)
• Stadt Chemnitz | Amt für Informationsverarbeitung: „Statistisches Jahrbuch 2019/2020“