Wohnungsleerstand in Chemnitz: Status Quo, Risiken und Folgen

Wohnungsleerstand ist eines der zentralen Risiken, das Immobilieninvestoren beim Kauf von Wohnraum im Hinterkopf behalten müssen. In Chemnitz sind freie bzw. leerstehende Wohnungen seit drei Jahrzehnten ein Teil der Wohnungsmarkt-Realitäten, sodass dieser einführende Artikel auf Basis vorliegender Zensus 2022-Daten aufzeigen will, wie sich der Leerstand in Chemnitz allgemein ausprägt, wie er im Detail aussieht und welche Folgen das für das Vermietungsgeschäft in der Stadt mit sich bringt.

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Wohnungsleerstand stellt für Immobilieninvestoren ein erhebliches Risiko dar, da er eine Vielzahl von negativen wirtschaftlichen und operativen Folgen mit sich bringen kann. Zu den wichtigsten Risiken gehören:

• Ertragsausfälle: Der offensichtlichste Nachteil von Wohnungsleerstand ist der Verlust von Mieteinnahmen. Wenn eine Immobilie oder ein Teil davon leer steht, fließen keine Mieteinnahmen, während die fixen Kosten (wie Hypotheken, Grundsteuern, Instandhaltung) weiterhin anfallen. Dies kann zu finanziellen Engpässen führen, insbesondere wenn ein Investor stark auf Mieteinnahmen angewiesen ist, um Kreditverpflichtungen oder andere laufende Kosten zu decken.
• Wertminderung der Immobilie: Langfristiger Leerstand kann den Marktwert einer Immobilie negativ beeinflussen. Eine leerstehende Immobilie wird oft als weniger attraktiv angesehen, da sie Anzeichen von Vernachlässigung zeigen kann, wie z. B. Schäden durch Witterung oder Vandalismus. Das reduziert den Wiederverkaufswert und die allgemeine Marktattraktivität.
• Erhöhte Instandhaltungskosten: Selbst wenn eine Immobilie leer steht, müssen regelmäßige Wartungen durchgeführt werden, um den Wert zu erhalten. Leere Immobilien sind anfälliger für Schäden durch äußere Einflüsse (z. B. Witterung, Schimmelbildung). Außerdem steigt das Risiko von Vandalismus, Einbrüchen oder illegaler Nutzung durch Dritte.
• Finanzielle Liquiditätsprobleme: Wenn ein Investor über einen längeren Zeitraum keine Mieteinnahmen generiert, kann dies zu Liquiditätsengpässen führen. Dies erhöht das Risiko von Zahlungsausfällen, beispielsweise bei Krediten oder anderen finanziellen Verpflichtungen. Bei besonders gravierenden Fällen kann der Investor in finanzielle Schwierigkeiten geraten, was schlimmstenfalls zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie führen könnte.
• Schwächere Verhandlungsposition: Ein anhaltender Leerstand kann den Investor unter Druck setzen, Mietanreize oder Vergünstigungen anzubieten, um Mieter anzuziehen, was die Rentabilität der Investition weiter schmälert. Dazu gehören reduzierte Mietpreise oder kostenintensive Renovierungsarbeiten, um die Immobilie attraktiver zu machen.
• Rufschädigung: Eine Immobilie, die als Problemimmobilie wahrgenommen wird, weil sie häufig leer steht, kann dem Ruf des Investors oder Verwalters schaden. Dies kann es schwieriger machen, Mieter für andere Immobilien des Portfolios zu gewinnen oder Investoren für zukünftige Projekte zu finden.
• Steigende Konkurrenz und Angebotsüberhang: In einem Markt mit hohem Leerstand bedeutet dies oft, dass das Angebot an Immobilien die Nachfrage übersteigt. Dies übt Druck auf die Mietpreise aus, da Vermieter gezwungen sind, die Preise zu senken, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Investoren können sich in einem „Mieter-Markt“ wiederfinden, in dem potenzielle Mieter bessere Bedingungen aushandeln können.
• Strukturelle Veränderungen im Markt: In bestimmten Regionen kann Leerstand auch auf strukturelle Veränderungen im Wohnungsmarkt hinweisen. Zum Beispiel könnte ein Leerstand auf demografische Veränderungen, wirtschaftlichen Abschwung oder Arbeitsplatzverluste hindeuten, die zu einer langfristig geringeren Nachfrage nach Wohnraum führen. Dies kann die Investition langfristig gefährden. -> Daten zur wirtschaftlichen Entwicklung von Chemnitz
• Steuerliche Belastungen: In vielen Regionen gibt es keine Steuererleichterungen für leerstehende Immobilien, was bedeutet, dass Investoren weiterhin Grundsteuern zahlen müssen, auch wenn die Immobilie keine Einnahmen generiert. In manchen Gebieten kann es sogar spezielle Abgaben oder Strafen für langanhaltenden Leerstand geben.

Der strukturelle Wohnungsüberhang in Chemnitz ist erheblich. Die Stadt verfügt je nach Quelle zwischen 152.000 (Zensus 2022) und 159.000 (Wohngebäuderegister Stadt Chemnitz) Wohnungen (🔒), während es nur rund 135.000 Haushalte (🔒) gibt. Das bedeutet, dass rechnerisch 17.000 bis 24.000 Wohnungen ungenutzt bleiben (11 % bis 15 %) bzw. für andere Zwecke genutzt werden (z. B. Airbnb, gewerbliche Nutzung). Der marktaktive Leerstand, also Wohnungen, die zwar verfügbar, aber nicht vermietet sind, liegt deutlich darunter (im hohen einstelligen Bereich), zählt aber weiterhin zu den höchsten Werten unter den deutschen Großstädten. Der hohe strukturelle Wohnungsüberhang resultiert in weiten Teilen aus der Tatsache, dass Chemnitz zu Beginn der 1990er Jahre noch mehr als 300.000 Einwohner hatte (heute noch rund 250.000), dass in der Folgezeit trotz Schrumpfung in einigen Segmenten Wohnungsneubau (Einfamilienhäuser, Geschosswohnungsbau in ausgewählten Lagen) betrieben wurde. Eine Anpassung an die deutlich geringere Nachfrage erfolgte - blickt man auf die Kernparameter Haushalte und Wohnungsangebot - somit nur teilweise. Wohnungsrückbau (Abriss) erfolgte zwar, vordergründig in den Plattenbaugebieten am Rande der Stadt, konnte das Wohnungsüberangebot allerdings nur partiell verringern.

Ein nicht unerheblicher Teil des Leerstands umfasst allerdings unsanierte oder unbewohnbare Wohnungen, die derzeit nicht vermietet werden können (vor allem unsanierte Gebäude aus dem 19. Jahrhundert bzw. frühen 20. Jahrhundert, sog. Totalleerstände [🔒]). Der marktaktive Leerstand wird regelmäßig - gesamtstädtisch betrachtet - mit 8 bis 9 % angegeben, wobei es hier deutliche Unterschiede zwischen einzelnen Stadtteilen, Wohnungsmarktanbieter und Gebäudetypen gibt.

Leerstände einzelner Anbieter (GGG, Genossenschaften) sowie rechnerische Annäherungen an die Leerstände in den Stadtteilen finden Sie hier (🔒). Bevölkerungsentwicklungen in den Stadtteilen sind hier einzusehen. Die Stadtstruktur (inkl. Wohngebiete) wird hier beschrieben (🔒).

Laut den Ergebnissen des Zensus 2022 gibt es in Chemnitz insgesamt 151.862 Wohnungen. Davon sind 24.641 von den Eigentümern selbst bewohnt, 110.308 werden zu Wohnzwecken vermietet (einschließlich mietfreier Überlassungen), 160 sind privat genutzte Ferien- oder Freizeitwohnungen, und 16.753 Wohnungen stehen leer. Die rechnerische Leerstandsquote in Chemnitz beträgt somit 11,0 %.

Die Dauer des Leerstands - erhoben via Zensus 2022 - ist unterschiedlich: 2.950 Wohnungen sind seit weniger als drei Monaten unbewohnt, 2.116 Wohnungen seit drei bis unter sechs Monaten, 2.978 Wohnungen stehen zwischen sechs und zwölf Monaten leer, und 8.707 Wohnungen sind bereits seit mindestens zwölf Monaten ungenutzt.

Die Gründe für den Leerstand sind vielfältig: 12.340 Wohnungen könnten innerhalb von drei Monaten wieder bezogen werden, 2.646 Wohnungen befinden sich in laufenden oder geplanten Baumaßnahmen, 47 Wohnungen sind für den Abriss oder Rückbau vorgesehen, 311 Wohnungen stehen leer, da sie verkauft werden sollen, 276 Wohnungen sind für die zukünftige Selbstnutzung reserviert, und 1.132 Wohnungen sind aus anderen Gründen unbewohnt.

Fazit zum Risiko des Wohnungsleerstandes: Klammert man selbst bewohntes Wohneigentum und weitere, alternative Nutzungen von Wohnungen aus (als Bürofläche, Airbnb etc), so zeigen sich - nimmt man ausschließlich die Zensus-Daten als Basis - in Chemnitz 110.000 vermietete Wohnungen sowie 12.000 leerstehende Wohnungen, die kurzfristig binnen 3 Monaten für den Bezug zur Verfügung stehen, d. h. die de facto "marktaktiv" sein müssten. Dies bedeutet, dass auf 100 vermietete Wohnungen in Chemnitz 11 leerstehende (und kurzfristig dem Markt zur Verfügung stehende) Wohnungen existieren. Die Wohnungsmarkt-Stichprobe (🔒) des FOG-Instituts (Autor des "Wohnungsmarkt-Reports Chemnitz") hat allerdings bereits mehrfach bestätigt, dass nur Teile davon für den Wohnungssuchenden auch wirklich auffindbar sind bzw. auch wirklich aktiv vermarktet werden. Auf den drei großen Immobilienportalen Immobilienscout24 / Immonet / Immowelt, bei (Ebay-)Kleinanzeigen (siehe Blog-Artikel: "Das Wohnungsangebot von [Ebay]Kleinanzeigen in Chemnitz im Vergleich zur FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe"), bei der GGG, den sechs großen Chemnitzer Wohnungsgenossenschaften sowie den weiteren Anbietern des sog. freien Wohnungsmarktes (angefangen vom Kleinvermieter bis hin zu den großen, deutschland-weit agierenden Gesellschaften wie TAG, Grand City Property oder Velero) ist eine mittlere vierstellige Zahl an Wohnungen problemlos auffindbar, aber insgesamt in Summe definitiv keine 10.000 Wohneinheiten. (--> Struktur der Wohnungsanbieter in Chemnitz 🔒)

Wenig überraschend besteht in Deutschland ein statistischer Zusammenhang zwischen Wohnungsleerstand und Mietpreisentwicklung, der sich durch das Prinzip von Angebot und Nachfrage erklärt. Regionen mit hohem Leerstand neigen dazu, niedrigere Mietpreise zu haben, während in Gebieten mit knappem Wohnraum und niedrigem Leerstand die Mietpreise tendenziell steigen. (-> diverse Zensus-Karten zu Chemnitz im bundesweiten Regionen-Vergleich 🔒)

In Regionen mit überdurchschnittlich viel Leerstand, meist in (vergleichsweise) strukturschwachen Gegenden oder solchen mit rückläufiger Bevölkerungszahl, sind die Mietpreise (-> Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2024) oft moderat oder sogar (im Kontext der Inflation🔒) rückläufig. Dies liegt daran, dass das Angebot an verfügbaren Wohnungen die Nachfrage übersteigt, was zu einem „Mieter-Markt“ führt. Vermieter müssen in solchen Fällen entweder die Mieten senken oder besondere Anreize schaffen, um Mieter anzuziehen. (-> Entwicklung der Angebotsmieten in Chemnitz seit 2008 🔒)

Der Zensus 2022 ermittelte für die 110.300 Mietwohnungen in Chemnitz eine durchschnittlich gezahlte Miete von 5,26 €/m².

• Zugang zur CHEMNITZ in ZAHLEN, dem Datenportal über Chemnitz, seine Stadtteile und seinen Wohnungsmarkt, u. a. mit dem großen Datenangebot zum Wohnungsmarkt in Chemnitz sowie der Seite zum Leerstand
• Daten zu Chemnitz und seinen Stadtteilen
• Publikation Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2024
• Ratgeber "Chemnitz für Immobilien-Investoren"