Der Wohnungs- und Immobilienmarkt in Chemnitz im Kulturhauptstadtjahr 2025 - Kernbefunde des "Wohnungsmarkt-Report Chemnitz 2025"

Die 12. Ausgabe des „Wohnungsmarkt-Reports Chemnitz“ stellt eine umfassende Analyse des Chemnitzer Immobilienmarktes dar und erscheint im besonderen Kontext des Kulturhauptstadtjahres 2025. Die Kombination aus kleinteiliger Analyse, historischer Datentiefe (bis in das Jahr 2008 zurück) und aktualisierten Zensus-Daten macht ihn zu einer vielschichtigen Informationsquelle für fundierte Marktentscheidungen. Der Report bietet auf seinen 162 Seiten tiefgreifende Einblicke für Immobilienexperten, Investoren und Stadtplaner in die Stadt Chemnitz, ihre Stadtteile und Wohngebiete und deren Bevölkerungs-, Sozial- und Wohnstrukturen. Der Blog-Artikel fasst die gesamtstädtischen Kernbefunde zusammen und reißt die Kernfragen an, die für Immobilien-Investoren von Relevanz sind. Dazu zählen allgemein die Marktentwicklung und die Nachfrage nach Wohnraum in Chemnitz, die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Stadt, das Mietpreisniveau vor Ort, die Mieter-, Wohn- und Sozialstruktur in der Stadt und den Stadtteilen sowie die in Chemnitz nicht zu unterschätzende Leerstandsrisiken.

Bevölkerungsentwicklung

Nach größeren Ausschlägen in den Jahren 2020 bis 2023 normalisiert sich die Bevölkerungsentwicklung in Chemnitz. Die Stadt legt mit +214 Einwohnern minimal zu und weist Ende 2024 mit 251.699 die höchste Bevölkerungszahl seit Anfang der 2000er Jahre auf. In Kombination mit den Zuwächsen von 2022 und 2023 – zu großen Teilen (aber längst nicht ausschließlich) aus der Ukraine – hat Chemnitz seit Ende 2021 mehr als 8.000 Einwohner hinzugewonnen.

Natürliche und räumliche Bevölkerungsbewegung

Konstant hohe Sterbefallzahlen – als Folge der hohen Zahl älterer Menschen in der Stadt – und weiterhin sinkende Geburtenzahlen in Chemnitz (rund 1.650 Geburten / 3.600 Sterbefälle im Jahr 2024) befeuern den traditionell hohen Sterbeüberschuss in Chemnitz. Dieser hat sich binnen zehn Jahren fast verdoppelt und liegt nun bereits bei fast 2.000 Menschen pro Jahr. Die aktuell steigende Zahl an Hochaltrigen in der Stadt bei gleichzeitig geringen Geburtenzahlen (nicht nur eine gesellschaftliche Folge, sondern auch das Resultat der Chemnitzer Bevölkerungsstruktur im Bereich von Personen im Familiengründungsalter) sorgen dafür, dass der Sterbeüberschuss weiterhin hoch bleiben wird. Mit 16.300 Zuzügen und 14.100 Wegzügen verzeichnet Chemnitz 2024 das vierte Jahr in Folge einen Wanderungsgewinn (+2.100). Somit konnte Chemnitz seit 2017 in sieben von acht Kalenderjahren Bevölkerungsgewinne durch Zuzug verzeichnen (insg. +17.700), wobei sich der wanderungsbedingte Bevölkerungsgewinn 2024 im Vergleich zu 2022 (+7.085) und 2023 (+4.544) wieder normalisierte. Die Stadt Chemnitz gleicht ihren starken Sterbeüberschuss regelmäßig mit Zuwanderung aus. Während der innerdeutsche Wanderungssaldo in den letzten Jahren zumeist negativ war, sind es vor allem Zuzüge aus dem Ausland, die Chemnitz wachsen lassen. Zu nennen sind hier neben der Zuwanderung aus dem EU-Ausland vor allem internationale Kriege / Konfliktherde, deren Fluchtbewegungen die Beteiligten schlussendlich in Chemnitz ankommen lassen.

Ausländische Bevölkerung

Die Zahl der ausländischen Bewohnerschaft in Chemnitz steigt Ende 2024 auf 37.000; sie bildet somit inzwischen 15 % der städtischen Bevölkerung ab. Seit Anfang 2022 hat sich die Zahl der Ausländer in Chemnitz um 14.000 Menschen (2022: +7.247 | 2023: +4.643 | 2024: +2.135) erhöht. Die drei größten Ausländergruppen in Chemnitz sind Menschen aus der Ukraine, aus Syrien und Afghanistan. Die Verteilung der ausländischen Bevölkerung im Stadtteil ist sehr ungleich, konzentriert sich nahezu ausnahmslos auf urbane Stadtteile. Vor allem in den Altersgruppen bis 40 Jahren ist der Ausländeranteil deutlich höher als im Gesamtdurchschnitt aller Einwohner der Stadt.

Alter- und Haushaltstrukturen

In Chemnitz existieren ca. 135.000 Haushalte, deren Zahl durch den Zuzug der letzten Jahre leicht gestiegen ist. Bei einer durchschnittlichen Bewohnerzahl von 1,8 Menschen pro Haushalt bedeuten zusätzliche 1.000 Einwohner rund 500 bis 600 Haushalte, die Wohnungen in Chemnitz füllen. Die Struktur der Haushalte ist in den letzten Jahren relativ stabil gewesen; es dominieren wie in allen Großstädten kleine Haushalte (rund die Hälfte 1-Personen-Haushalte; rund 30 % 2-Personen-Haushalte). 10 % der Haushalte werden von drei Personen, 9 % von 4 und mehr Personen bewohnt. Die Altersstruktur in der Stadt Chemnitz weist die typischen Merkmale des demographischen Wandels auf: eine rückläufige Zahl der Menschen im jüngeren Alter – in Chemnitz relativiert durch Zuzug aus dem Ausland - und die gleichzeitig steigende Zahl älterer Menschen verschieben die Alterspyramide dahingehend, sodass sich in allen Altersgruppen Vertreter in signifikanten Umfang finden. Der „durchschnittliche“ Chemnitzer ist 46 Jahre alt; 25.000 Menschen im Alter von 80 Jahren und mehr stehen 21.500 Kinder bis 9 Jahre gegenüber. Fast 30 % der Bevölkerung befindet sich im Rentenalter. 49 % der Chemnitzer Bewohnerschaft ist zwischen 19 und 59 Jahre alt. Der Zuzug der letzten Jahre hat die Altersstruktur minimal verjüngt.

Wirtschaft, Arbeit, Einkommen

Eine im Vergleich zu den letzten beiden Jahren rückläufige, aber dennoch weiterhin vergleichsweise hohe Inflation (2022: 6,9 % | 2023: 6,5 % | 2024: 2,9 %) und eine wirtschaftliche Seitwärtsbewegung kennzeichnen das Jahr 2024 in Chemnitz. Die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Arbeitsplätze am Arbeitsort Chemnitz ging minimal auf 117.500 zurück (-300), während die Arbeitslosigkeit anstieg und mit 11.400 Personen ein Niveau erreichte, wie es letztmalig 2015 gemessen wurde. Die Arbeitslosenquote in Chemnitz liegt bei 9 %. Das Chemnitzer Bruttoinlandsprodukt liegt inzwischen bei 11 Mrd. Euro (2022: 10,05 Mrd. €), liegt damit allerdings - preisbereinigt – nicht höher als in den Jahren 2018/2019. Im Sommer 2024 hatten rund 95.000 Chemnitzer eine sozialversicherungspflichtige Beschäftigung (Wohnort). Das Bevölkerungswachstum der letzten drei Jahre hat sich bislang nur bedingt in Beschäftigung umgemünzt: während sich die Zahl der Einwohner seit Ende 2021 um mehr als 8.000 erhöhte, stieg die Zahl der Chemnitzer mit sozialversicherungspflichtiger Beschäftigung nur um 1.100 (Zeitraum 06/2021 bis 06/2024). Die Einkommenssituation der Chemnitzer Haushalte stellt sich 2024 differenziert dar. Erwerbstätige verzeichneten 2024 erstmals wieder Reallohnzuwächse, die sich jedoch durch die Einbußen der Vorjahre relativieren müssten. Es ist davon auszugehen, dass einkommensstarke (Doppel-Verdiener-)Haushalte weiterhin hochwertigen Wohnraum nachfragen und diesen auch bezahlen können. Personen im unteren Bereich der Einkommensskala (Arbeitslosengeld- und Bürgergeld-Empfänger, Rentner mit geringen Renten, Erwerbstätige, die in den letzten Jahren keine Lohnsteigerung erfahren haben) dürften dagegen unter den Hauptleidtragenden der starken Inflation der letzten drei Jahre gewesen sein. Ihre Kaufkraft dürfte bestenfalls konstant geblieben sein, allerdings in gesteigerten Maße in die Nebenkosten des Wohnens geflossen sein. Rentnerhaushalte profitierten von Rentenanpassungen, die nominal relativ hoch ausfielen (2022: 6,1 % | 2023: 5,9 % | 2024: 4,6 %) und sich de facto parallel zur Gesamtinflation entwickelten. Bedenkt man die Struktur der 2022 bis 2024 nach Chemnitz gezogenen Menschen, die Inflation und deren Einfluss auf die gesamtstädtische Bevölkerung, so dürfte sich die Einkommensungleichheit in der Stadtgesellschaft vergrößert haben.

Europäische Kulturhauptstadt 2025

Chemnitz ist im Jahr 2025 „Europäische Kulturhauptstadt“ und wird mit seinem vielfältigen Programmangebot nicht nur Gäste und Touristen aus ganz Deutschland anziehen, sondern auch medial eine überregionale Berichterstattung erfahren, die sich mittel- bis langfristig auf das Image der Stadt und damit auch auf Kernparameter der Stadtentwicklung (z. B. verstärkter Zuzug) auswirken kann. Damit einhergehend können Folgen für den Wohnungsmarkt sein, über deren konkretes Ausmaß allerdings nur spekuliert werden kann.

Wahlergebnisse 2024

In Chemnitz fanden 2024 insgesamt drei Wahlen statt, deren Ergebnisse den in nahezu ganz Europa stattfindenden Rechtsruck untermauerten. Die AfD holte erstmals die meisten Sitze im Stadtrat (24 %), gewann erneut die Europawahl in Chemnitz (28 %) und wurde wie bereits 2019 von der CDU (32 %, AfD: 26 %) im Rahmen der Sächsischen Landtagswahl geschlagen. Mit dem „Bündnis Sahra Wagenknecht“ katapultierte sich eine neue Partei in Chemnitz auf Rang 3 (jeweils 15 % in allen drei Wahlen), die dem „linksliberalen“ Lager in Chemnitz (LINKE / GRÜNE / SPD) Stimmen wegnahm. Mit Ausnahme der SPD bei der Stadtratswahl (12 %) konnte keine der drei Parteien ein zweistelliges Ergebnis bei einer Wahl einfahren. Die Wahlbeteiligungen in allen drei Wahlen erreichten hohe Ausprägungen.

Studierendenzahl an der TU Chemnitz

Die Zahl der Studierenden an der TU Chemnitz ist weiter rückläufig. Sie lag im Wintersemester 2024/2025 bei 8.100 und damit 29 % unter dem Wert von 2015. Während die Zahl der ausländischen Studierenden seit 2015 relativ gleich ist (immer in der Spanne von 2.600 bis 2.900), hat sich die Zahl der deutschen Studierenden konstant seit 2011 um inzwischen rund 45 % reduziert (2011: 9.795 | 2024: 5.480).

Wohnraumangebot

In Chemnitz existiert ein struktureller Wohnungsüberhang. Den fast 154.000 Wohnungen (inkl. Wohnheimen) in 33.900 Gebäuden stehen nur rund 135.000 Haushalte und 2.000 weitere Nutzungen (gewerbliche Nutzung von Wohnungen) entgegen, sodass großflächiger Leerstand Teil der Wohnungsmarkt-Realität in Chemnitz ist. Das weite Spektrum der Wohngebäude umfasst dabei neben ca. 17.000 Wohngebäuden mit nur einer Wohnung (zumeist Einfamilienhäuser) auch rund 1.900 Gebäude, die jeweils mehr als 13 Wohnungen bereithalten. Obwohl rechnerisch „nur“ 4,5 Wohnungen pro Wohngebäude enthalten sind, befinden sich 70 % aller Wohnungen in Chemnitz in großen Mehrfamilienhäusern mit mindestens 7 Wohnungen, 85 % aller Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit mindestens 3 Wohnungen. Chemnitz ist wie viele Städte vergleichbarer Größe eine Stadt der Mieter. 110.000 vermieteten Wohnungen stehen rund 25.000 Wohnungen bzw. Ein- und Zweifamilienhäuser entgegen, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Die Mieterquote in der Stadt liegt bei 81 % und ist in den letzten 10 Jahren nur um rund 2%-Punkte gesunken, d.h. die Eigentümerquote liegt mit nunmehr 19 % nur leicht über dem Wert des Zensus 2011 (damals 17 %).

Mietwohnungsmarkt

Der Markt für Mietwohnungen ist vielfältig. Große Anbieter sind der kommunale Wohnungsanbieter „Grundstücks- und Gebäudewirtschafts-Gesellschaft mbH (GGG)“ sowie die sechs großen Chemnitzer Wohnungsgenossenschaften, die zusammen fast 52.000 Wohnungen besitzen (etwas weniger als 48.000 davon vermietet). Weitere große Wohnraumanbieter (wie TAG Wohnen, Grand City Property, ZBI) – wie die GGG und die Genossenschaft vornehmlich mit Wohnungsbeständen aus der DDR-Zeit sowie der genossenschaftlichen Bauphase der Zwischenkriegszeit – sowie kleinere Anbieter runden das vielfältige Wohnungsangebot ab. Kleinere Anbieter sind vor allem im gründerzeitlichen Wohnungssegment und im Nachwende-Neubausegment zu finden und konkurrieren dort um Mieter- bzw. Mietinteressenten.

Städtebaulich betrachtet bietet Chemnitz einen Mix aus Wohngebäuden, der bis in die Mitte des 19. Jahrhundert zurückreicht. Wohnungen in gründerzeitlichen Altbauten (erbaut bis 1918) machen 23 % der Bestände aus, Wohnungen aus der Zwischenkriegszeit 18 %. Beide Gebäudetypen sind zumeist kernstädtisch bzw. innenstadtnah zu finden und bilden das Chemnitz ab, welches vor dem 2. Weltkrieg entstanden ist. Etwas mehr als 40 % der heute in Chemnitz existierenden Wohnungen stammen aus der Phase des DDR-Wohnungsbaus, darunter 17 % aus den Jahren 1950 bis 1969 sowie 25 % aus den Jahren 1970 bis 1989. Der späte DDR-Wohnungsbau brachte viele Plattenbauten hervor, darunter das Fritz-Heckert-Gebiet im Süden der Stadt, das sich über fünf Stadtteile erstreckt und heute noch eines der größten Plattenbaugebiete in den Neuen Bundesländern ist. Der frühe DDR-Wohnungsbau hatte zumeist kernstädtisch unter anderem dort gebaut, wo sich durch die Einwirkungen des Krieges Baulücken ergeben hatten. 18 % der Wohnungen von Chemnitz wurden nach der Wiedervereinigung (1990 bis heute) errichtet, darunter eine Vielzahl von Einfamilienhäusern im „Speckgürtel“ der Stadt sowie Mehrfamilienhäuser in Innenstadtlagen in den 1990er Jahren. Nur 7 % der Wohnung in Chemnitz wurden nach 2000 errichtet.

Im Schnitt ist eine Wohnung in Chemnitz 71 m² groß. Mietwohnungen sind im Mittel einige Quadratmeter kleiner, während selbst bewohntes Wohneigentum (vor allem in 1- und 2-Familienhäusern) deutlich größer ist. Ein Großteil der Mietwohnungen ist im Bereich der 2- und 3-Raum-Wohnungen angesiedelt, während Wohnungen mit 5 und mehr Räumen nahezu ausschließlich im Wohneigentum in Häusern (am Stadtrand) zu finden sind.

Fast 90 % aller Mietwohnungen finden sich in (nur) 19 der 39 Stadtteile von Chemnitz. In diesen entweder kernstädtisch oder im Fritz-Hecker-Gebiet gelegenen Teilgebieten handelt es sich um all jene bevölkerungsstarken Stadtteile, die durchschnittlich mindestens sechs Einwohner (in den meisten Fällen allerdings zweistellige Bewohnerzahlen) pro bewohnter Adresse und eine Mieterquote von mindestens 72 % (in den meisten Fällen 90+ %) aufweisen. Die größten bzw. bevölkerungsreichsten Stadtteile in Chemnitz sind Kaßberg (18.617 Einwohner am 31.12.2024), Sonnenberg (16.845), Zentrum (16.092), Gablenz (15.311), Bernsdorf (14.449), Schloßchemnitz (13.909), Altendorf (11.915), Markersdorf (11.464) und Kappel (9.729). Das Heckert-Gebiet im Süden der Stadt weist in seinen fünf Stadtteilen rund 37.000 Einwohner auf, wovon jedoch nicht alle in Plattenbauten wohnen. Alle genannten Stadtteile weisen sozialstrukturell deutliche Unterschiede auf, die sich in vielen Variablen darstellen lassen (z. B. Verschuldung, Ausländeranteil, Wahlbeteiligung). Was viele kernstädtische Stadtteile und deren Entwicklung in den letzten Jahren verbindet, ist eine (teilweise deutliche) Bevölkerungszunahme. Vor allem Stadtteile mit viel Zuzug aus dem Ausland wuchsen stark.

Mietinteressenten finden aufgrund des Wohnungsleerstandes weiterhin innerstädtisch in nahezu allen Stadtteilen Wohngebäude bzw. Wohnungen aus einer gewünschten Bauepoche. Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind – trotz ihrer Unterschiede – relativ moderat. Neubau- und Sanierungsaktivitäten der letzten Jahre haben sich auf die Schaffung von großen, familientauglichen Wohnungen fokussiert, um dem Mangel an Wohnungen mit 4 und mehr Räumen zu begegnen. Zusätzlich wurden kleine und mittlere Wohnung hochwertig saniert, um im Wettbewerb der vielen Wohnungen mit 2 und 3 Räumen einen Vorteil zu erlangen. De facto alle heute in Chemnitz bewohnten Wohnungen wurden in den 1990er bzw. frühen 2000er Jahren saniert.

Qualifizierter Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2024/2025

Der „Qualifizierte Mietspiegel der Stadt Chemnitz 2024/2025“ (erstellt via Regressionsanalyse) ermittelt für diverse Wohnungstypen in Abhängigkeit von Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr die sog. „ortsübliche Vergleichsmiete“ im Sinne BGB § 558. Die Preise werden via Basismiete dargestellt, müssen über Zu- und Abschläge (Ausstattungs- und Lagevariablen) und einige Rechenschritte präzisiert werden. Die Basismieten wurden im Vergleich zum Mietspiegel 2022/2023 pauschal um 4,4 % erhöht und schwanken in allen Baujahren bis 2000 (von „bis 1924“ bis „1991 bis 2000“) zwischen 5,01 €/m² und 6,14 €/m². Die Spitzenmieten werden im Segment „erbaut ab 2014“ erzielt (8,36 €/m² bis 10,84 €/m²). In 25 von 33 Tabellenfeldern des Mietspiegels werden die Basismieten von einer 5 vor dem Komma angeführt - im Bereich der Baujahresklassen „2001 bis 2013“ liegen die Basismieten für alle Wohnungsgrößen bei 6,54 €/m².

Mietpreise laut Zensus 2022

Der Zensus 2022 veröffentlichte – mit Stand Mitte Mai 2022 – einmalig erhobene real gezahlte Kaltmieten in Chemnitz. Für die 110.300 Mietwohnungen in der Stadt wurde dabei eine durchschnittlich gezahlte Miete von 5,26 €/m² ermittelt: 8 % der Mieterhaushalte zahlten unter 4 €/m², 74 % zahlten zwischen 4,00 €/m² bis 5,99 €/m², 15 % zwischen 6,00 €/m² bis 7,99 €/m², 2 % zwischen 8,00 €/m² bis 9,99 €/m² und weitere 2 % 10 €/m² und mehr. Chemnitz war damit die günstigste Großstadt Deutschlands (Rang 2: Hagen 5,39 Euro) und lag 28 % unter dem Bundesdurchschnitt von 7,28 €/m². Die bundesweit teuersten Städte sind München (12,89 €/m²), Frankfurt am Main (10,58 €/m²), Stuttgart (10,39 €/m²) und Heidelberg (10,02 €/m²). Potsdam ist mit 7,85 €/m² die teuerste ostdeutsche Großstadt. Weitere Städte in den Neuen Bundesländern mit 100.000 Einwohnern und mehr sind allesamt in der Spanne von leicht unter 6 bis rund 7 €/m² zu finden: Magdeburg 5,75 €/m² | Halle (Saale) 5,92 €/m² | Leipzig 6,44 €/m² | Erfurt 6,48 €/m² | Rostock 6,70 €/m² | Dresden 6,92 €/m² | Jena 7,04 €/m².

Angebotsmieten im Herbst 2024

Die im Rahmen der FOG-Wohnungsmarktstichprobe ermittelte durchschnittliche Angebotsmiete lag im November 2024 bei 5,85 €/m², ein Plus von 3,5 % im Vergleich zum Vorjahr (5,65 €/m²; 5,50 €/m² vor 24 Monaten). 90 % aller Angebotsmieten liegen in einer Spanne von 4,46 €/m² bis 7,92 €/m². Das günstigste Drittel aller Wohnungsangebote kostete maximal 5,32 €/m², das zweite Drittel aller Wohnungen bündelt sich zwischen 5,32 €/m² und 5,99 €/m². Das teuerste Drittel liegt zwischen 5,99 €/m² und 14,43 €/m². Nur 12 % aller im Herbst 2024 angebotenen Wohnungen kosteten mehr als 7,00 €/m²; jedes 40. Angebot war teurer als 9,00 €/m². 5 % der Angebote vom Herbst 2024 sind weiterhin unter 4,50 €/m² zu mieten.

Im 5-Jahres-Zeitraum seit 2019 (damals 5,16 €/m² im Mittel) sind die Angebotsmieten in Chemnitz um 13 %, im 10-Jahres-Horizont seit 2014 (damals 4,89 €/m²) um 19 % gestiegen. Hier bei muss allerdings die Inflation betrachtet werden. Diese ist seit 2019 um 22 % gestiegen, seit 2014 um 29 %.

In Abhängigkeit von Größe und Sanierungszustand unterscheiden sich die Angebotsmieten deutlich. Bestandswohnungen waren im Herbst 2024 für durchschnittlich 5,63 €/m² im Angebot, neu errichtete Wohnungen kosteten 11,93 €/m², Wohnungen in Totalsanierungen 7,89 €/m². Möblierte Wohnungen wurden mit 7,85 €/m² angeboten. Kleine Wohnungen (bis 45 m²) und große Wohnungen ab 86 m² sind - bezogen auf den Quadratmeterpreis – in Chemnitz die teuerste Wohnungsgrößenklasse, während Wohnungen mit 2 oder 3 Räumen (bzw. zwischen 45 und 75 m²) jeweils unter dem mittleren Quadratmeterpreis zu mieten sind. Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Gebietstypen (z. B. Wohnungen in Plattenbaugebieten vs. Wohnungen in Gründerzeitgebieten) sind dagegen zu vernachlässigen. Der Leerstand hat dafür gesorgt, dass hier – für die Gesamtheit der Wohnungen in einem Gebiet gesprochen – nahezu überall die gleichen Preise aufgerufen werden. Auch die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind gering: alle Chemnitzer Stadtteile mit mehr als 10.000 Einwohnern (Kaßberg, Sonnenberg, Gablenz, Bernsdorf, Zentrum, Schloßchemnitz, Markersdorf, Altendorf) liegen – ihre Angebotsmiete betreffend – in einer Spanne von 0,92 €/m² (5,50 €/m² bis 6,42 €/m²). 2023 waren es 0,65 €/m² (5,39 €/m² bis 6,04 €/m²).

Auffällige Ausschläge (nach oben) in der Preisstruktur von Stadtteilen und kleineren Teilgebieten sind immer nur dann zu registrieren, wenn größere Bauaktivitäten festzustellen sind, wenn ein Bündel von komplettsanierten Wohnungen oder Neubauten (Fertigstellung 2023/24) auf den Markt kommt: 7 % der im Rahmen der FOG-Wohnungsmarktstichprobe 2024 erhobenen Wohnungen wurden als „Neubau / Komplettsanierungen“ registriert; sie kosteten im Schnitt fast 9 €/m² und lagen in einer Spanne von 7 €/m² bis 14 €/m².

Nebenkosten

Veranschlagte Nebenkosten werden im Rahmen der FOG-Wohnungsmarkt-Stichprobe erhoben. Diese messen die angesetzte Vorauszahlung an kalten und warmen Betriebskosten, nicht den realen Verbrauch bzw. die tatsächliche Nebenkostenabrechnung (Hinweis: nahezu alle Mietwohnungen in Chemnitz werden aktuell via Gas beheizt; entweder via Zentralheizung oder via Fernwärmenetz, dessen Wärme in Chemnitz derzeit über Gas erzeugt wird). Die durchschnittliche Nebenkostenhöhe in den Wohnungsanzeigen (kalte und warme Nebenkosten) in Chemnitz lag im Herbst 2024 bei 2,73 €/m² und ist seit 2022 um 10 % gestiegen. Somit fußt die Warm(angebots)miete in Chemnitz zu 68 % auf der Grundmiete und zu 32 % auf den Nebenkosten. Aufgerufene Nebenkosten-Preise von GGG, Genossenschaften und „freiem Wohnungsmarkt“ liegen im Mittel nur wenige Cent auseinander (2,70 €/m² bis 2,81 €/m²). Die Steigerung der Kosten für Haushaltsenergie (+60 % seit 2020) hat in den letzten Jahren mehr zu Erhöhung der Wohnkosten beigetragen als die Erhöhung der Grundmieten.

Gesamtstädtischer Leerstand

Laut Ergebnissen des Zensus 2022 stehen in Chemnitz von 151.900 Wohnungen 16.750 leer. In Verwendung befindliche Wohnungen werden in 24.640 Fällen von den Eigentümern selbst bewohnt, 110.308 werden zu Wohnzwecken vermietet (einschließlich mietfreier Überlassungen), 160 sind privat genutzte Ferien- oder Freizeitwohnungen. Die rechnerische Leerstandsquote in Chemnitz beträgt somit 11,0 %. Dieser Wert ist laut Zensus-Daten damit annähernd dreimal so hoch wie der bundesdeutsche Mittelwert (4,5 %). Ostdeutsche Vergleichsstädte mit mindestens 100.000 Einwohnern weisen allesamt einstellige Leerstandswerte auf: Halle/S. (8 %), Magdeburg (7 %), Leipzig (4 %), Erfurt (4 %), Dresden (4 %), Jena (3 %) Rostock und Potsdam (jeweils 2,5 %).

74 % der leerstehenden Wohnungen sind „binnen 3 Monaten bewohnbar bzw. für den Bezug verfügbar“ (12.300). Weitere 2.650 Wohnungen befinden sich in „laufenden oder geplanten Baumaßnahmen“. Rund die Hälfte aller leerstehenden Wohnungen (8.050) steht seit maximal einem Jahr leer, darunter 2.950 Wohnungen seit weniger als drei Monaten (18 %), 2.100 Wohnungen seit drei bis unter sechs Monaten (12 %) und 3.000 Wohnungen seit sechs bis unter zwölf Monaten (18 %). 8.700 Wohnungen stehen länger als ein Jahr leer. Über den Zustand dieser Wohnungen ist nichts bekannt. Der Wert des Zensus 2022-Leerstandes dürfte sich in den letzten 24 Monate infolge des Bevölkerungsgewinns reduziert haben (Rückgang auf 14.000 bis 15.000 Wohnungen). Online auffindbar sind davon für Wohnungssuchende allerdings nicht einmal die Hälfte. Neben den großen Plattformen (Immobilienscout24: 3.300 Angebote im August 2024 / Immowelt: 2.800 / Immonet: 2.800 / Ebay Kleinanzeigen: 2.200) bieten die großen Wohnungsgesellschaften auf ihren Websites Wohnungsangebote an, allerdings längst nicht in der Größenordnung wie die Plattformen und auch nur Teile ihrer freien Bestände.

Leerstand von Akteuren

Leerstandsdaten für Marktakteure liegen für die kommunale Wohnungstochter der Stadt Chemnitz – die Grundstücks- und Gebäudewirtschafts-Gesellschaft mbH (GGG) – sowie für die Gesamtheit der Chemnitzer Wohnungsgenossenschaften vor. Die GGG bewirtschaftete im Jahr 2023 23.777 Wohneinheiten, davon standen am Jahresende 2.274 Wohneinheiten leer. Die Leerstandsquote sank im Jahr 2023 von 11,9 % auf 9,1 %. Die sechs großen Chemnitzer Wohnungsgenossenschaften vermeldeten für den 31.12.2023 bei insgesamt 28.076 Wohnungen einen Leerstand von 7,4 % (2.075 Wohnungen). Nach Aussagen der Genossenschaften sind unter dem Gesamtbestand 27.396 „marktfähige“ Wohnungen zu finden, von denen wiederum nur 1.575 WE (bzw. rechnerisch 5,7 %) leer stehen. Von den mehr als 4.000 freien Wohnungen von GGG und Genossenschaften lassen sich online allerdings nur 1.300 auffinden (Stand August 2024).